Wenn es um die Umlegung von Betriebskosten, häufig auch als Nebenkosten bezeichnet geht, gibt es eine Vielzahl an Kostenarten. Dazu zählt beispielsweise auch die Grundsteuer. Was als Betriebskosten von einem Vermieter auf seine Mieter umgelegt werden darf, regelt die Betriebskostenverordnung. Doch ob und wie jetzt die Grundsteuer von einem Vermieter umgelegt werden darf, hängt vom Einzelfall ab und ist durchaus komplex im Einzelfall.
Die Grundsteuer ist umlagefähig auf Mieter
Grundsätzlich reicht es nicht, dass die Grundsteuer als umlagefähig nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden kann. Vielmehr ist in der Praxis maßgeblich, ob die Grundsteuer als Umlage im Mietvertrag genannt wird oder nicht. Ist das nicht der Fall, ist durch den Vermieter auch eine Umlage der Grundsteuer nicht erlaubt. Hinsichtlich der Nennung der Grundsteuer in einem Mietvertrag, hat ein Vermieter zwei zulässige Möglichkeiten. Die erste Möglichkeit ist, dass vom Vermieter die Grundsteuer konkret im Mietvertrag genannt wird. Alternativ gibt es eine zweite Möglichkeit, nämlich ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Ein solcher Verweis ist ausreichend, da einzeln und zulässigen Kosten in der Verordnung genannt werden.
Weitere Voraussetzungen bei der Grundsteuer
Die Nennung der Grundsteuer im Mietvertrag ist eine Voraussetzung. Ist diese erfüllt, kommt es bei der Umlage auf die Details an. Handelt es sich beispielsweise um ein Mietobjekt mit mehreren Mietern, darf die Umlage der Grundsteuer nur anteilig erfolgen. Maßgeblich ist dabei die Größe vom Wohn- oder Geschäftsraum. Auf diese bezogen muss die anteilige Berechnung der Grundsteuer erfolgen.
Sonderfall Gewerbe vs. Privat bei der Gewerbesteuer
Da die Miete bei gewerblichen Räumen in der Regel deutlich höher ist, muss ein Vermieter hier aufpassen bei der Umlage. Schließlich wirkt sich dieses auch auf die privaten Mieter mit höheren Kosten aus. Übersteigen die Mehrkosten 10 Prozent, muss eine getrennte Berechnung zwischen Privat und Gewerbe getrennt erfolgen.
Auch das muss ein Vermieter beachten
Bei der Umlage der Grundsteuer gilt aber auch noch eine andere Voraussetzung. So darf ein Vermieter leeren Wohnraum ebenfalls nicht auf seine Mieter umlegen. Vielmehr muss in diesem Fall der Vermieter, den Anteil der anfallenden Grundsteuer auf den leeren Wohnraum selbst tragen. Wobei es für Vermieter hier eine rechtliche Option gibt. Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer, die ausschließlich von der Kommune erhoben und vereinnahmt wird. Hat man Leerstand, kann ein Vermieter Antrag auf anteilige Befreiung bei der Grundsteuer stellen. Wie man letztlich anhand den Ausführungen erkennen kann, ist die Berücksichtigung der Grundsteuer für einen Vermieter gar nicht so einfach. Sondern je nach Anzahl der Mieter durchaus komplex.
Änderungen sind bei der Grundsteuer möglich
Eine Frage, die auch immer wieder einem befreundeten Immobilienmakler aus München gestellt wird, ist die ob es Änderungen bei der Grundsteuer gibt. Grundsätzlich gibt es wiederholt in Bundesrat und Bundestag Debatten, ob Mieter von der Grundsteuer befreit werden sollten. In einem solchen Fall müsste die Grundsteuer ausschließlich vom Vermieter getragen werden. Der Grundgedanke ist dabei, die finanzielle Entlastung der Mieter. Das soll gerade in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt, für Entlastungen bei den Kosten sorgen. Doch beschlossen ist das nicht, es ist lediglich eine Debatte. Als Vermieter sollte man aber sorgsam die Entwicklungen im Auge behalten.
